Odjel za legalizaciju i etažiranje nekretnina

Tražite pouzdanog i iskusnog partnera koji možete angažirati za poslove legalizacije i etažiranja nekretnina? Na ovoj stranici se možete informirati o našem radu i uslugama.

Saznajte sve o našim uslugama:

• Legalizacija nekretnina
• Etažiranje nekretnina

Legalizacija nekretnina

Što je bespravna građevina?

Svaka građevina koja je izgrađena, dograđena, nadograđena ili rekonstruirana nakon 15. veljače 1968. godine, a nema odgovarajuće odobrenje za gradnju (kao što su građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, lokacijska dozvola s pravom građenja ili potvrda na glavni projekt) smatra se bespravnom. Osim što mora postojati odgovarajuće odobrenje, građevina mora biti izvedena točno prema navedenim uvjetima, uključujući obujam, namjenu, poziciju vanjskih zidova i otvora. Nelegalne građevine koje ispunjavaju uvjete za legalizaciju mogu se legalizirati prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Građevine izgrađene prije 15. veljače 1968. godine smatraju se legalnima, ali za upis u katastar i zemljišnu knjigu potrebno je pribaviti Uvjerenje o datumu izgradnje.

Koje građevine se mogu legalizirati?

Legalizirati se mogu nove građevine i rekonstrukcije postojećih ako su vidljive na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave, izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine. Da bi se građevina mogla legalizirati, mora biti izgrađena najmanje u grubim konstruktivnim radovima jedne etaže, uključujući temelje, zidove, stupove, grede, strop ili krovnu konstrukciju.

Što donosi legalizacija?

Legalizacija donosi brojne prednosti. Samo legalne građevine mogu se priključiti na komunalnu infrastrukturu, kao što su vodovod, odvodnja i elektroenergetska mreža. Legalne građevine mogu se etažirati radi prodaje, podjele imovine, iznajmljivanja ili poklanjanja. Također, gospodarske djelatnosti u legalnim građevinama mogu se obavljati bez prepreka. Legalna građevina ne samo da donosi sigurnost, već i značajno povećava njenu tržišnu vrijednost.

Vrste usluga kod legalizacije objekata

Prilikom legalizacije nezakonito izgrađenih objekata, nudimo Vam dvije ključne usluge: projektantske i geodetske. Naš tim iskusnih stručnjaka vodit će cijeli proces legalizacije pred nadležnim institucijama, preuzimajući sve obveze i odgovornosti na sebe. Uz vašu punomoć, osiguravamo da postupak dobivanja Rješenja o izvedenom stanju prođe bez stresa i briga.

Projektna dokumentacija za legalizaciju objekata

Snimak izvedenog stanja: Precizna dokumentacija postojećeg stanja objekta.

Izrada projektne dokumentacije za manje zahtjevne zgrade: Za stambene objekte do 400 m² i poljoprivredne objekte do 1 000 m².

Arhitektonski snimak izvedenog stanja: Detaljan prikaz trenutnog stanja objekta.

Izrada projektne dokumentacije za zahtjevne zgrade: Za stambene objekte preko 400 m² i poljoprivredne objekte preko 1 000 m², uključujući i izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti zgrade.

Dokumentacija za jednostavne zgrade: Priprema dokumentacije za stambene objekte do 100 m² i poljoprivredne objekte do 400 m².

Geodetska dokumentacija za legalizaciju objekata

Geodetski snimak izvedenog stanja: Ako građevina nije ucrtana u katastru u sadašnjim dimenzijama, izradit ćemo precizan geodetski snimak koji prikazuje tlocrt objekta u odnosu na katastarsku parcelu i DOF kartu.

Upis (ucrtavanje) građevina u katastar i zemljišnu knjigu: Nakon što dobijete pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju, osiguravamo upis legaliziranog objekta u katastar i zemljišne knjige. Prema novom Zakonu o legalizaciji iz 2017. godine, moguće je upisati i legalizirati nedovršene građevine.

Troškovi i naknade za legalizaciju objekata

Legalizacija objekata zahtijeva nekoliko koraka, a svaki od njih nosi određene troškove. Ukupni iznos za legalizaciju može se podijeliti u tri glavna segmenta:

1. Prije izdavanja Rješenja o izvedenom stanju - Ovi troškovi obuhvaćaju usluge projektanta i, prema potrebi, geodeta.
2. Tijekom podnošenja dokumentacije i dobivanja Rješenja o izvedenom stanju - Uključuju naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene građevine u prostoru te pristojbe i takse.
3. Nakon dobivanja Rješenja o izvedenom stanju - Plaćaju se komunalni i vodni doprinosi.

Arhitektonski snimak izvedenog stanja izrađuje ovlašteni projektant, a cijena ovisi o površini, lokaciji, broju objekata i složenosti građevine. Za detaljnu ponudu, obratite se našem odjelu za legalizacije.

Geodetski snimak izvedenog stanja izrađuje ovlašteni inženjer geodezije, a cijena varira ovisno o lokaciji, veličini i složenosti objekta. Ako je zgrada već ucrtana u katastar, dovoljan je katastarski plan.

Pristojbe i takse prilikom podnošenja dokumentacije i izdavanja Rješenja ovise o općini, a obično se kreću u rasponu od nekoliko stotina eura.

Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade nije kazna, već simbolična naknada koja se kreće od 66,36€ do nekoliko stotina eura, ovisno o lokaciji, veličini i namjeni objekta. Ova naknada može se otplatiti na rate za iznose veće od 199,08 €.

Vodni doprinos iznosi 1,49€/m³ za Zagreb i obalna područja, te 1€/m³ za ostala područja, ali može varirati prema namjeni objekta. Otplata je moguća na rate.

Komunalni doprinos varira ovisno o općini, volumenu objekta, lokaciji i namjeni. Cijene mogu iznositi od nekoliko kuna po kubičnom metru u manjim mjestima do stotinu eura ili više u većim gradovima. Otplata je također moguća na rate.

Etažiranje nekretnina

Etažiranje je ključni postupak kojim se definira etažno vlasništvo, omogućujući vam da postanete vlasnik stana, poslovnog prostora, garaže ili druge samostalne prostorije. Uz to, postajete suvlasnik idealnog dijela nekretnine koja obuhvaća zemljište sa zgradom ili pravo građenja sa zgradom.

Što se sve može etažirati? Etažiranju podliježu obiteljske zgrade s dvije ili više etažnih jedinica, kao i velike stambene zgrade s desecima ili stotinama jedinica. Svi stanovi, poslovni prostori, garaže i drugi dijelovi zgrade trebaju biti etažirani kako bi vlasništvo bilo jasno i precizno definirano.

Koji su preduvjeti za etažiranje? Da bi se zgrada mogla etažirati, mora biti uredno upisana u katastar i zemljišnu knjigu.

Što se postiže etažiranjem? Etažiranjem postajete vlasnik nad specifičnom etažnom jedinicom (stanom, poslovnim prostorom, garažom) te suvlasnik idealnog dijela cjelokupne nekretnine. Također, etažiranjem se postiže potpuno sređeno zemljišnoknjižno stanje, čime se osiguravaju "čisti papiri" za vašu imovinu.

Nakon etažiranja, građevinski sudski vještak provodi potrebne građevinske procese, a pravni stručnjaci osiguravaju pravnu potvrdu vlasništva. Ovaj postupak završava upisom u zemljišne knjige, čime vaša nekretnina postaje formalno i pravno vaše vlasništvo.

Prednosti etažiranja uključuju:

• Jasno definirano vlasništvo nad vašom etažnom jedinicom.
• Pravedan omjer u suvlasništvu, što osigurava fer raspodjelu troškova održavanja nekretnine.
• Pravna sigurnost i transparentnost u upravljanju vašom imovinom.

Postupak etažiranja sastoji se od tri ključna koraka:

1. Prikupljanje potrebne dokumentacije.
2. Izrada elaborata o etažiranju.
3. Provođenje pravnog procesa.

Dokumenti potrebni za izradu elaborata o etažiranju:

• Nacrti objekta iz ovjerenog projekta ili gradskog arhiva (uz građevinsku dozvolu).
• Uporabna dozvola
  
• Kopija katastarskog plana.
• Prijepis posjedovnog lista (katastar).
• Zemljišnoknjižni izvadak (gruntovnica).

Cilj elaborata o etažiranju je stvaranje Prijedloga za uknjižbu, prema kojem odvjetnik sastavlja Ugovor o razvrgnuću zajednice, što vodi do izdavanja vlasničkog lista. Na taj način, zajednička imovina postaje etažirano, odnosno razdijeljeno vlasništvo, osiguravajući vam punu kontrolu nad vašim dijelom nekretnine.